平成26年予特 清掃環境都市整備土木費( 3月 4日)

空き家対策、居住支援協議会

○中島義春委員  ありがとうございます。午前中からの質疑の中で、住宅課長、三沢課長にまだ当たっていないので、質問をさせていただきたいなと思います。

我々、手元にも住宅マスタープランということで、案ということで今いただいておりますけれども、これ3月には正式に決定して、区長へお渡しされるということで、私もちょうど審議会のメンバーで検討をやってきましたので、その辺ちょっと含めて確認とまたあわせて教えていただきたいことがあればということで質問させていただきたいなと思います。

この住宅マスタープランは、毎年大体10年ごとで期間で策定されますけれども、実質的には住環境の変化に伴って、実質的には5年ごとで大体改定されております。直近では、平成21年3月、人と環境に優しい都民居住の実現を目指してと基本理念として住宅マスタープランが策定されて、そこで先ほど申し上げましたけれども、現在また26年度からの住宅マスタープランということで5年間の分、後期の分を今やっているところであります。

そこで、今回の住宅マスタープラン26年から30年、5年間のマスタープランですけれども、特に力を入れた点というのがあれば、また特徴等があれば御説明お願いしたいと思います。

○三沢住宅課長  恐れ入ります。御指摘いただきましたとおり、今年度から、平成26年から30年度後期5年に向けた住宅マスタープランの改定作業に入っているところでございます。この後期5年計画の中でどういったところに力点を置いているかという御質問ですけれども、まずこの前期5年の間に発生しました東日本大震災でありますとか、あるいは東京を中心とする首都直下型地震などに対する大震災への対応といったものが指摘されております。そのほかにも午前中より御質問等がございましたとおり、木密地域の改善であるとか、地域防災力の向上、こういったものが、こういった災害に強いまちづくりといったものが喫緊の課題として求められております。また、これらにあわせましてだれもが住み続けたいと思える魅力あるまちづくり、こういった区民のライフステージに合った住まい方であるとか、あるいはいざというときに頼りになる住宅セーフティーネットの強化、こういったものの強化が求められていると考えております。こういう観点から、建物の耐震化、不燃化の促進であるとか、あるいは居住支援協議会といった取り組みというハード・ソフト両面からの政策を前面に出しているのが特徴かと考えております。

○中島義春委員  大震災以降、やっぱり災害に強いまち、また建物、そういう観点ということと、あとは居住支援協議会という言葉が出ましたけれども、これは本区のみならず全国的にも今、空き家対策問題というのは国のほうでもいろいろ議論されております。その中で、特に、居住支援協議会のあり方についてちょっとお聞きしたいと思うんですけれども、高野区長の所信表明のあいさつの中でも、この居住支援協議会が住宅をあっせんする、欲しい方と、また住宅がないということで、それをマッチングさせるための居住支援協議会では建物のバンクを協議会としてこれからやっていくと所信表明の中でもありましたけれども、居住支援協議会、設立する前にまずは実態として豊島区にどのぐらいの空き家があるのかというのが平成23年に調査されていると思いますけれども、それもちょっと教えていただければと思います。

○三沢住宅課長  居住支援協議会の設立前の平成23年度にさかのぼりますが、この際に区独自の空き家実態調査といったものを実施いたしました。区全域を対象としたものではなく、空き家が多いと思われる区内16カ所をピックアップいたしまして、そこの16町丁目ごとに調査員が実際にまちに出て、目と足を使って空き家と思われる物件を調べていったという内容です。その調査で外観上空き家と思われる物件につきましては、その後、登記簿をもとに物件オーナーに対して、空き家となっている理由であるとか、修繕の予定が今後あるかないか、あるいは今後、区で空き家を利活用する事業を展開する際に御協力いただけるかどうかについてアンケートの中でお聞きしておりました。その結果ですが、一見空き家のように見えるまちなかの住宅、戸建て住宅なんですが、オーナーにお聞きしますと、空き家ではない、使用していますというお答えが全体の80%でした。また修繕について若干やはり老朽でありますとか、手がなかなか加わっていないで放置されているように見える空き家について修繕にお聞きしたところ、当面建てかえであるとか、改修を行う予定がないというお答えが全体の75%、一方で、あいている物件について、今後空き家を利活用したい、条件が整えば利活用も考えたいというお答えは46%という結果でございました。

○中島義春委員  国のほうでは建物土地調査の中で、大体12%ぐらいは空き家じゃないかと言っているんですけれども、本区の場合は、そこまで16地域を対象として調査したということですけど、本区の場合は何%ぐらいの実態として。それと、今、説明いただきましたけれども、その辺乖離があれば何か原因があるのかどうか。

○三沢住宅課長  国が5年おきに行っております総務省が行う住宅土地統計調査というのがあるんですが、その際、直近のものが平成20年度実施のものですが、そのときの豊島区内の空き家率は12.9%という23区の中でも上から6番目に高い数字でした。一方で、先ほどの平成23年度に豊島区が行った独自調査ですが、このときの空き家率というのは1.6%と、けたが違ってございます。

どうしてこんなに大きく同じような内容の調査をしても乖離があるかということなんですが、国の統計調査におきましては、いわゆる例えば最近はやりの超高層マンション、こういったものもすべて調査の対象としております。なおかつ、ほとんど建物ができていて、あとは入居者を募集して入るのを待つばかりといったような状態のものもいわゆる空き家としてカウントしているという状況がございます。

一方で、私どもが23年度にやった独自調査におきましては、調査員がまちを歩いてみるという立場上、なかなかそういったロックがかかっている物件には中に入れないということから、外から道路から見て、大体空き家だろうと思われる戸建てであるとか、せいぜい2階建てのアパート、こういったものを中心に調査した結果、どうしても調査対象となる空き家の定義が違いますので、数字の乖離が大きく出ているというところですが、ただ一方で1.6%と低いなりに私どもの調査結果としましては、まちを歩いていて、この住宅、どうも人が住んでいる気配がないな、空き家っぽいなという生活実感に近い調査結果が出たのではないかと考えております。

○中島義春委員  国のほうの調査と区の調査、空き家の概念というか、とらえ方が違うということでこれだけの乖離があると。これ例えば本区だけじゃなくて、ほかの区もやっていると思うんですけれども、大体この23区は似たり寄ったりの状況なんでしょうか。

○三沢住宅課長  直近では北区が私どもと似たような調査員を雇って、まちに出て調べるといったような空き家実態調査やっております。このときの調査結果を本区の実態調査と非常に似ておりまして、空き家率が1.1%という結果が出ております。その他の区でも同じように人を集めて、実際に独自に空き家実態調査をやろうと考えているという区はあると伺っております。

○中島義春委員  それで、先ほど86軒でしたか。そのうち皆さん回答をいただいているのは全部じゃないんですけれども、その中でいろいろ回答をいただいていると思うんですけれども、その種類ですか、やっぱり木造大体2階建てというか、そういうのが中心、あとは一戸建てなのか、共同住宅なのか、その辺何かわかれば教えてください。

○三沢住宅課長  主に私どもの独自調査で対象としたものは戸建て、木造2階建ての戸建て住宅及びやはり木造の2階建てぐらいのアパートを対象としておりました。

○中島義春委員  それで、この後、先ほどほかの委員からも今回の建物に関する条例で御質問がありましたけれども、その実態調査した中で、これは厳しいな、危険だなという建物は何かとらえているんですか。何戸ぐらい。

○末吉建築審査担当課長  全体の先ほど空き家の推定数が全体調査の中で、空き家実態調査では1万1,990棟対象にいたしまして、空き家の推定数が551棟、その中で何らかの外観上破損等があるといった棟数については201棟、全体の1.67%ということになってございます。

○中島義春委員  これもまた後ほど詳しくまたお聞きしたいと思うんですけれども、その前に、その居住支援のほうのちょっと絡みの中でちょっとお聞きしたいんですけれども、これを居住支援のほうとしては活用していこうということで考えておると思うんですけども、その活用するに当たっての課題みたいなのがあると思うんですが、どうでしょうか。

○三沢住宅課長  居住支援協議会自体は平成24年の7月に設立いたしまして、その直後から具体のモデル事業を展開してございます。内容としましては、空き家を探し出して、住宅に困窮している人をマッチングさせていく、こういった手法をとっているんですが、なかなか今御質問のありました空き家について非常に課題が多うございます。1つには、先ほど調査結果でも申し上げましたとおり、なかなか一見空き家のように見ても使える物件がそもそも少ないということ、純粋な空き家が少ないということです。大体調査結果でも2割ほどのものが、確かにオーナーも空き家であると認めてくださっていますので、それについて利活用できないか検討したところなんですが、実際に私ども住宅課の職員がオーナーの御協力を得て現地を見に行きましたところ、いわゆる消防法、建築法、あるいは耐震基準上、物件として人が住む居住場所として使うにはふさわしくないといったような物件がほとんどでございました。

○中島義春委員  この居住支援、今度バンクという話をしたいんですけれど、かなり厳しいのかなという感じもするんですけれども、なかなか活用しづらいということで、ちょうど住宅対策審議会のほうでも千葉大の小林先生に会長を務めていただいてまして、会長から1つの提案みたいなことがあったんですけれども、それはやっぱり建築基準法だとか消防法とか、いろいろ空き家といおうか、そういう建物を利活用するに当たってその建築基準法の消防法の壁があって利活用できないというのは結構あるんだと。それで、愛知県のほうでは、それを利活用できるようなものを今考えているんだと。いろいろな協議会を連絡会議みたいなのを立ち上げて、専門家の人たちを立ち上げて、それが何とかクリアできないのかということでやっていると聞いたんですけれども、その辺はどうなんでしょうか。

○三沢住宅課長  住対審の会長からほかの自治体の取り組みについての御紹介事例もございました。ただ、なかなか御紹介いただいた自治体の住環境であるとか、豊島区の住環境が必ずしも一致してございません。確かに一戸建ての住宅を借り上げて特定少数の方々がシェアするといったような住まい方、これ確かに今求められている住まい方なんですが、それを豊島区内で実践するとなりますと、私ども豊島区だけの解釈ではなくて、例えば東京都の建築安全条例、こういったものにも適合させねばならなくなってまいります。そういった各種の法規制の中で他の自治体がやれていることをそのまま豊島区内にも移植できるかというのはなかなか難しい問題があると現時点では考えております。

○中島義春委員  かなり難しいということですけども、今、若干説明もありましたけれども、グループホームと一般的な建築基準法では寄宿舎と規定されるということで、その際は防火間仕切りの壁だとか、あるいは窓先空地ですか、窓先空地等々の大規模な工事、改修しなければ寄宿舎としては利用できないと。今言った説明の中でシェアハウスもこの寄宿舎の1つに入ると思うんですけれども、この辺、東京都の条例が厳しいということなんですけども、その辺、東京都としてどんな感じなんですか。

○三沢住宅課長  委員御指摘のとおり、昨年の9月に国土交通省がいわゆる違法、脱法と呼ばれるようなシェアハウスを取り締まるために、こういった住まい方を押しなべて寄宿舎の扱いにするといった技術的助言といったものを全自治体に対して出してきました。こういった悪質なものを取り締まるために、いわゆる良質なシェアハウスもひっくるめて規制の対象になってしまうというのは非常に残念ではあるんですが、ただ、ひとたび火災等の災害が起きたときに、こういった規制を野放図にしていた場合に被害が大きくなりますので、これは一定程度しようがないんだろうと思っております。あわせて東京都も同じような観点から先ほど申し上げました建築安全条例、こういったもので、いざというときに大きな被害を生み出さないための規制、これはやはり私ども行政としては遵守せねばならないだろうと考えております。こういったような法規制を何とか守りながらも、先ほど委員が御指摘されましたような新たな住まい方としてのグループホームであるとか、適正な良質なシェア的な住まい方、こういったものをどうやって根づかせていくかというのは今後いろいろな事例を勉強しながら、できることを検討していくという段階にあるんだろうと考えております。

○中島義春委員  できることを検討していくということで、例えば愛知県のほうなんかは、これを1つ緩和するというか、そういう方向では、ふだんからの訓練、防災訓練なんかもやっぱり充実させようとか、あと防災設備というのも防火壁ではなくて、消火栓とか、逆にそういうのを設置するとか、あるいは防水のクーラーですか、そういうのもつくるとかということで、いろいろ工夫をして、要は日ごろからの防災訓練をよりソフト面を充実させることによって、ハード面の安全面というのを一部考慮してもいいんじゃないかという、そういうものなんですけれども、この辺の考え方はどうなんですか。ほかの自治体だからどうのこうのと言えないのかもわかりませんけど、ちょっと考えがあるかもしれない。

○末吉建築審査担当課長  今の愛知県、あるいは似たような取り組みで、福島県のかなり郊外のところなんですけれども、グループホームで200平米以下のものは寄宿舎ではないという扱いでやりましょうというようなことで運用しているというのは聞き及んでおります。ただ、福島県についても、愛知県についても、東京都のような窓先空地といったそういった避難空地が必要とする条例がないものですから、東京都で同じことをやろうとすると、どうしてもその安全条例とバッティングしてしまうというところで、非常にそこでの検討がまた難しいものになってくるのかなと考えております。